敷金の使い道

敷金は入居する際に取られるものでありますが、法律で定められているものではありません。そのため、金額にも決まりはありませんが、通常は家賃の1ヶ月から3ヶ月分となる場合が多いようです。敷金の使い道は原状回復義務による修繕費用や家賃が滞納された際の支払い、違約金の支払いとして利用されますが、年月の経過による劣化に関しては原状回復義務には該当しません。上記のいずれにも該当しない場合、敷金は全て返還されますので、きちんと家賃を払い、部屋を汚したりしないことが理想と言えます。

ただ、この敷金は返還の関するトラブルが非常に多く発生しておりますので、最初の入居時に原状回復義務に関しての範囲や返還される金額等についてはしっかり貸主側と話し合い、お互い納得した上で契約を行うようにしましょう。特に問題がなかった際の敷金の返還時期や支払先に関しては、退去してから1ヶ月後に銀行口座へ振り込まれるというケースが多いようです。

そして、退去する際にはその旨を予め伝えておく必要があり、契約期間内に退去することも認められていません。これを伝える時期としては最低1ヶ月前となっていることが多く、これら2つはいずれも違約金の対象となりますので、注意しましょう。

賃借人の原状回復義務

お金を払って借りているとはいえ、借主が使用しているものに関しては、全て貸主のものと言えます。借主が退去した後には他の人がそれを使うことになりますので、壊れたものに関しては借主側にそれを修繕する義務があるわけです。これを民法では賃借人の原状回復義務と呼んでいます。ただ、普通に使っていて劣化したものに関しては対象外となっており、度を超えたような使い方によって破損させた等となった場合のみこの義務が生じ、この際にかかった費用に関しては最初に徴収した敷金から支払いが行われます。借主側が原状回復義務を負う可能性があるものとしては、飲み物をこぼした際にできたカーペットの汚れ、換気扇をかけなかったことにより発生した風呂のカビ等が挙げられるでしょう。

また、この原状回復義務に関してはトラブルになることもありますので、借主側としては最初に部屋に入った時にどのような状況であったかを貸主と一緒にしっかりと把握し、写真を撮っておくと尚良いと言えます。退去時に敷金を出来るだけ多く戻すためにも、日頃から部屋を借りているという意識を常に持ち、少しでも部屋を汚したり傷をつけたりすること等のないよう注意しながら使うようにしましょう。

賃貸人の修繕義務

賃貸人の修繕義務に関しては民法のお話となります。借主としては賃料を払ってそこに住んでいる以上、貸主としても借主の不利益となるようなものに関してはきちんと修繕する義務があるのです。ただ、「明らかに借主の責任で壊れたもの」、「修繕を行わずとも特に支障がないもの」、「修繕は行えるが多額の費用がかかってしまう」等という場合は修繕義務が発生しないこともあります。

そして、修繕ということから前より良くするという義務もありません。また、修繕に関しては貸主自らが行わず必要に応じて借主が先に修繕するという場合もあるでしょう。この場合は借主は貸主に対してその費用の請求が可能となっております。ここで一つ貸主側が注意したいのは、修繕すべきであるものに関して貸主が応じない場合、借主側としては損害賠償請求も行えますので、貸主の方はくれぐれもお気をつけ下さい。しかし、貸主がどこまで修繕するといった点に関しては明確な規定がないのが現実であり、トラブルとなるケースも多いのがこの修繕義務となっています。ですから、契約時にどこまでを貸主の修繕義務に含めるかといった点についてしっかりと決めて書面等に記録しておくことが重要となってきます。

借地借家法とは

皆さんも単身赴任等で実家を離れて一人暮らしをする等となった場合、他人から家を借りることもあるでしょう。家を借りる際に関係してくる法律が借地借家法であり、借地借家法とは家や土地の賃貸借が行われる際に、弱い立場とされる借りる側を保護する目的で作られた法律を指します。賃貸借に関しては民法でも規定されていますが、民法では全てのものに関して適用されるものとなっており、それに対して借地借家法は家や土地に限定しているという点で異なります。

そのため、場合によっては民法と借地借家法で重なる部分が存在しますが、この場合は借地借家法が優先されます。民法では貸出しているものに関してはきちんと使える状態でなければいけないという規定や借りる側の場合も入居前と同じ状態で返さなければならないという規定が存在し、前者を賃貸者の修繕義務、後者を賃借人の原状回復義務と呼ばれています。これらは簡単に言えば、借りる側、貸す側の双方が常にきちんと使える状態にしておく義務があるということです。

上記の原状回復義務と関係が深いものとして敷金が挙げられますが、敷金とは入居する前に保証金としての意味合いで貸主によって徴収され、退去時に何の問題もなければそのまま返還され、壁を汚した等の問題が起きた際にはそのお金を使って修理等をするといったものです。この敷金に関してはこれまで明確な規定がなく、暗黙のルールのような感じで取り扱われてきましたが、今度の民法の改正により敷金に関する記述が盛り込まれることとなりました。

また、1992年に改正された借地借家法の「新法」では定期借地権が制定され、定期借地権付きマンションなど相場価格より安く販売されているマンションなどが出てきました。この借地権の一種である定期借地権、一般に50年以上貸すことを条件にされた権利のことをいいます。
価格が安いのでついつい見落としがちですが、例えば50年と定めた借地の期間が満了した際には、更地にしてから地主に土地を返還しなくてはならないのです。そのため一般的な所有権とは違い、土地の固定資産税などは支払う必要がないですが、地主に支払う地代や土地返還時に必要になる解体積立金などが発生してきます。

建物所有を目的とする借地契約と、建物の賃貸借では貸主に支払うべき内容は変わってきますが、基本的には借主の全てが借地借家法という法律によって守られているのです。
借主と貸主との間で発生するトラブルは少なくありません。借地権・借地借家法に関する知識は少しでも持っておいて損は無い良いでしょう。もし、トラブルに巻き込まれてしまい個人での限界を感じた際は専門の業者や弁護士などに相談して解決しましょう。

参考サイト-借地権とは-「借地権 無料相談ドットコム」がご説明いたします。